外资进入我国房地产市场的成因、影响及对策建议

本文摘要：[概要] 本文针对近年来外资大量涌进我国房地产市场这一现象，深入分析了外资转入的主要成因及其对我国房地产市场发展的影响，并在此基础上明确提出了强化对外资宏观调控的有关对策建议。 [关键词] 外资 房地产市场 宏观调控 近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的减缓，房地产市场渐渐活跃, 大量外资大大涌进我国房地产行业, 并呈圆形渐渐收缩之势。据有关资料表明，房地产市场已沦为外商必要投资的第二大行业。

[概要] 本文针对近年来外资大量涌进我国房地产市场这一现象，深入分析了外资转入的主要成因及其对我国房地产市场发展的影响，并在此基础上明确提出了强化对外资宏观调控的有关对策建议。　　[关键词] 外资 房地产市场 宏观调控　　　　近年来，随着我国宏观经济环境的日益转好和城市化进程的减缓，房地产市场渐渐活跃, 大量外资大大涌进我国房地产行业, 并呈圆形渐渐收缩之势。据有关资料表明，房地产市场已沦为外商必要投资的第二大行业。2006年一季度，境外机构和个人出售境内房地产结汇12.49亿美元，快速增长211.4%。

外资早已沦为我国房地产市场的最重要参与者，其影响和起到不可忽视。　　一、外资转入我国房地产市场的成因　　1.我国现行房地产业政策的不完备和监管不力　　我国目前对产业基金没具体的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发动、成立、的组织形式、管理结构等最重要原则作出具体的规定，房地产基金正处于无法可依的状态, 这为国外投资机构大规模转入房地产获取了便捷条件。另一方面，我国各级政府和部门对外资转入房地产市场监管不力。

例如，2004年11月我国公布的《外商投资产业指导目录》中，将普通住宅作为鼓励类外商投资产业目录, 将土地成片研发、高档宾馆、别墅和高档写字楼等作为容许类项目。　　2.人民币贬值预期　　近几年，由于我国对外贸易规模快速增长很快和进出口顺差不断扩大，使得我国沦为贸易摩擦的“众矢之的”。美国、日本等国家把本国的贸易逆差和失业归罪于我国的外汇制度和货币政策，大大对人民币贬值展开施加压力。因此，我国仍然忍受着较小的货币贬值压力, 这给国际资本转入我国获取了较好的利润预期。

对人民币贬值的预期使得国际资本源源不断地转入我国房地产市场。　　3.我国国民经济的持续增长和房地产业较高的市场利润　　近年来, 我国国民经济的持续增长和平稳对外开放的市场环境为房地产市场的发展获取了很大的发展空间。同时, 按照国家计划2020年超过小康水平, 人均住房面积约35平方米的基本目标测算, 到2020年我国房地产住宅市场平均值每年增长速度最少不应在7%～10%。

房地产业的较慢发展也带给了较高的市场利润, 在资本逐利本质的驱动下，海外资本大量流向我国房地产业，并且集中于投放热点地区的房地产。　　二、外资转入我国房地产市场的影响　　1.不利的一面　　(1)填补了我国房地产行业资金的严重不足, 带给了先进设备的房地产金融运作理念　　长期以来，我国房地产行业的主要融资模式过分单一，资金来源渠道狭小。多达，房地产开发投资资金中银行贷款比重为30%，如果考虑到住房消费贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将下降到80%，而其他融资渠道如房地产信托、房地产股权融资、房地产债券、住房资产证券化等融资方式，在我国房地产金融市场尚能正处于跟上阶段，所占到比例十分小。

因此，海外投资者的争相转入, 特别是在是具备金融投资性质的海外投资机构的转入, 不仅带给了大量的资金，填补了我国房地产行业资金不足的问题, 也带给了许多新的房地产金融理念和金融工具，不利于非常丰富和发展我国房地产金融体系，增进房地产金融创新。　　(2)激化了房地产市场的竞争，增进国内房地产企业大大提升竞争能力　　我国房地产市场是一块极大的蛋糕，房地产企业数量众多，竞争十分激烈。但是多数企业规模并不大，资金实力较强，管理体制陈旧，营销手段领先，企业活力和市场竞争力严重不足。

而各方面实力雄厚的海外房地产企业的争相转入毫无疑问更进一步激化了房地产市场的竞争，直接影响和冲击国内各大房地产开发企业原先的利益分配。中小研发企业则面对着更为不利的存活挑战。因此，国内房地产企业为了提升自身竞争能力，必定不会减缓企业间的收购重组，同时不断改进技术和设备、增强创意及管理理论，减少开发成本、提升产品品质，生产出有更高水平的、更加合适消费市场需求的房地产产品，从而提高整个行业的发展水平。

　　(3)获取了高品质的房地产商品，符合了消费者的必须　　随着国民收入的大大减少和人民生活水平的提升，人们对房地产商品的品质拒绝也更加低，不仅注目住宅或办公的面积大小，也开始特别强调环保节约能源以及人性化设计等拒绝。由于海外房地产开发企业大多不具备实力雄厚的资金实力、先进设备的技术和研发理念、成熟期的管理体系，需要在房地产规划、设计、研发、物业服务等各个环节做更为科学合理，更加富裕人性化，从而能为国内消费者获取高品质的房地产商品，符合人们对优质的办公环境和住宅的必须。

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